遭遇精装纠纷，如何正确维权？《层楼说法》今日上线，你问我答
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过去20年，堪称中国房地产的“黄金时代”。
但因为预售制度、动辄几百万的房价，及各种调控政策，引发的相关纠纷，也是源源不断。
相关数据显示，无论“315”，还是各类民生投诉，房地产始终是热点话题。
地产从业者感慨：“谁能告诉我，哪个楼盘没有经历过维权？”购房者也吐槽：“买房摇号脱一层皮，好不容易买到了，交房维权再脱一层皮。”
所以，本周开始，《层楼》将联合浙江泽大律师事务所，特别推出全新栏目——《层楼说法》。从律师专业角度出发，结合多年从业经历及相关法律法规，为广大购房者答疑解惑。
首期话题，就是“精装纠纷”这个焦点问题。
本篇文章，既有精装纠纷的常见问题，也有基于装修标准的维权成功案例，希望能给大家一些思考和建议。
当然，你有任何关于房地产纠纷的困扰，都可以向我们求助。
今天开始，房产法律顾问[在线咨询]也将上线。只需点击置顶头图，进入小程序，即可提问。
问题一：
装修有问题，可以解约退房吗？
案例：装修出现什么样的问题，购房者才有权解除合同，并追究开发商责任？
比如，去年下半年，杭州萧山某楼盘，曾爆发大面积退房要求。
其根本原因是，开发商在合同签约前，一直未开放样板房。而事后，购房者却发现实际装标，与报价、售价出入很大。
这样的情况，能得到法律支持吗？
解答：从法律规定来讲，必须是开发商的“根本违约”行为，导致合同目的不能实现。“根本违约”，不是普通意义上理解的一般违约。
当事人一方出现根本违约时，合同相对方获得合同解除权。而当一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权，只可以要求违约方承担一般违约的违约责任。
《合同法》规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。”
可见，法律所规定的质量不符合要求，要达到不能实现合同目的的程度。
而在通常情况下，较难达到法条的定义。现实处理中，一般会代之以维修、更换等手段，使得合同继续履行。
问题二：
宣传物料可作为维权支撑吗？
案例：抢房气氛下，面对一式多份、条款众多的购房合同，绝大数购房者都是直接签字捺印。
开发商的各类广告宣传，包括宣传册、户型效果图单页、视频、模型等，通过直接发放、媒体传播、在售楼处和样板房展示等方式，不断将信息传达给购房者。
因为房产品本身涉及面多，精装修交付情况下部件设备更多，往往会让开发商备受诟病。比如，夸大宣传，甚至虚假宣传。
《商品房买卖预售合同》基本只界定所购买产权单位内的设施设备，主要就是建筑用材、电器设备等，而对于小区内的设施，并不在合同内，小区以外的更不用说。
那么，类似之前城北某楼盘，原先宣传的泳池，交付后变成草坪，维权能得到支持吗？
解答：购房者与开发商签订了合同，表示两方当事人的权利义务以合同来约束。对于开发商引用，或者转述政府规划口径、媒体报道等内容，不能视为开发商作出的承诺。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。
但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋，及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立，以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”
这里出现两个法律概念：“要约”和“要约邀请”。
通俗地讲，要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接目的；要约邀请是当事人希望对方，主动向自己提出订立合同的意思表示。
常见的重要影响因素，譬如游泳池、健身房、会所等设施的改动，即属于上述范围。这样的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。
开发商若违反，应当承担违约责任，但是需要注意在开发规划范围外的（也即项目的用地红线范围），一般得不到支持。
出现纠纷选择走法律途径时，合同、开发商的宣传物料等，均可以用来支持己方观点，但要合法、真实、完整，不建议采用诱导性语境下的偷拍偷录和剪辑。
问题三：
有权要求与样板房一致的精装房吗？
案例：不少楼盘销售时会标榜“豪装”，如装标5000元/㎡等，但在房买卖合同中，只有装修用材的大致清单，并不对应价格。
购房者信息不充分，也非专业采购人员，自然无法根据清单估算成本。在拿到房子后，往往会觉得实际装修水平，不能达到开发商宣传标准。
那么，“装修标准”到底有无衡量的“标准”呢？
现在网上仍可以搜到，今年初南京9家地产公司，给江苏高院上书一封，即《关于依法维护精装房交易稳定，避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》。
大致内容是：南京**项目在交付过程中，业主发现房屋精装修存在质量问题，多名业主集体起诉开发商，其诉求是要求开发商赔偿延期交房的违约金，且要求开发商按照宣传的4500元/㎡标准，赔付差价。
经过法院的一审、二审，法院判决业主败诉，但是经过一位业主的努力，通过再审作出撤销一审二审的判决【（2017）苏01民再18号】，并判决房产公司赔偿业主20万左右的装修差价款。
此案判决后，南京中院在二审时，对此类案件都作了改判，支持业主诉求。
解答：这个判例，法院支持业主的主要理由是：
1、《商品房预售方案》系房地产开发企业，向房产管理部门申报预售许可的必备材料。4500元/㎡装修的单价，已在“南京市网上房地产”网进行公示，应作为双方合同权利义务的内容。
房产公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，法院再审不予采信。
2、房产公司在销售现场以样板房方式，向购房人宣传精装修房。而在其业主签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款。
该条款直接导致房产公司在商品房销售现场的销售广告，和宣传资料不具有真实性，违反了相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。
当事人有权要求房产公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据。当事人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/㎡精装单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据。
如今，杭州已施行“样板房即交付标准”的规范，相信类似问题，再次发生的概率，大大降低。
这些情形，无法主张违约
这里简要罗列了一些购房者可能会碰到，但是并不能用来主张开发商违约的情形。
1、不同部位的差异化配置
大部分楼盘基于成本考虑，在公共空间入户大堂和标准层上的配置是不一样的，包括天花板、墙面、地面，电梯门，甚至家具、饰品等。
在示范区展示上，购房者看到的往往是高配置的空间展示（如入户大堂），而实际交付得到的房子标准层，可能就是未曾看到过的“减配”版本。
同样的，在过道、电梯厅等公共空间打造的“专属私家花园”等部位，此部分空间一般不会承诺作为交付标准；一些奇偶数层在空间大小上不一致的，开发商展示面首选是空间大的楼层，购房者对此也要有充分了解。
2、样板单位的非标准组件
样板单位中的非标准组件，需要购房者相对更强的判断力。
可移动的家具一般不作为交付标准。举例而言，“短床”、“薄柜”出现的频率较高。一些开间较小的房间，开发商会定制一些比例上缩小的家具予以陈设，以便营造更大的空间感。
比如，床的长度为缩短后的非标准，以便床尾可以摆放电视柜；衣柜是较浅的柜体，并不能适用挂冬衣的厚度等。
所以购房者在样板房参观的时候，建议留意户型图上的尺寸数据，对于常规家具的尺寸规格也有个大致了解，以便更加清晰的判断房屋在实际使用中的状态。
3、视觉差异
样板房设置的镜子、绿植花草、局部地毯等。这些本文不予赘述，即样板房通过软装的布置，营造温馨感，购房者以高档感和品质感降低等主观上的说法主张维权，并不能得到支持。
结束语
曾经，为了避免踩坑，我们会建议购房者尽量选择品牌房企，以降低此类风险，但这终究是权宜之计。
现今，对于购房者的保护措施越来越多，指导规范也越来越细化。
2017年5月施行的《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》规定，房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。
样板房保留时间，自交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。
全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告，对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。
2018年2月，浙江省建设厅下发2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，通知中明确全装修住宅应确定相应装修标准。
合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式，降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。
同时，应在合同里写明主要材料，设备的品牌、产品、规格、级别、数量等。不能出现“其他同级别产品”这样模糊的字眼。
最后，希望我们的房地产市场有序发展，买卖双方诚实守信。祝愿那些不得不走上维权之路的购房者们，合法合规、有理有据，争取获得应有的保障。
作者：贾为中——浙江泽大律师事务所高级合伙人、民商疑难案件工作室主任；
高丽敏——浙江泽大律师事务所实习律师
特别声明：以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不得视为浙江泽大律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。
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文∣浙江泽大律师事务所
编辑∣二叔
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